В днешно време закупуването на жилище за по-голямата част от българите представлява изпитание, което обхваща значителна част от техния живот.

Динамичността на живота, темповете, с които се развиват разбиранията и мирогледът на съвременния човек, обаче все още не го отдалечават от неговите традиционни практики.

В България, в българската история и литература, е залегнал мотивът за дома като крепост, нещо свято и сигурно. В този ред на мисли закупуването на жилище се възприема като дълг, важна стъпка в живота на едно новоизградено семейство и т.н.

Високата стойност на жилището се предопределя от няколко неща - материалоемкостта, труда, неподвижността и цялостта на продукта, икономиката и много други. Оттук ясно следва, че жилищните недвижими имоти са най-скъпата потребителска стока и на практика са най-голямата инвестиция, която повечето домакинства правят в живота си.

Днес са малко онези, които поддържат спестовни влогове с цел закупуване на жилище, т.е. малко са онези, които могат на момента да изплатят цялата стойност на едно жилище.

Поради тази причина са широко популярни ипотечните жилищни кредити, благодарение на които клиентът заплаща първоначална вноска, а остатъкът се изплаща от някоя банка, кредитна институция или друг тип организации.

Впоследствие кредитополучателят изплаща своя заем за определен период от време като внася определена сума всеки месец.

Има 4 основни пречки пред развитието на жилищното кредитиране в България:

1/ Ниските доходи на население предопределят неплатежоспособност или евентуална невъзможност за обслужване на задълженията по един кредит;

2/ Малките спестявания ясно говорят за невъзможност да се изплати първоначалната вноска;

3/ Дори кредитоискателят да изпълни условията за получаване на кредит - платежоспособност и първоначална вноска, оставащите му средства от работната заплата не отговорят на стандарта за поддържане на семейство - храна, облекло, плащане на сметки и т.н.

Тук е мястото да вметнем, че месечната работна заплата (МРЗ), определяна от Министерския съвет, е имагинерна величина, която не е обвързана с необходимия минимум средства за съществуване.

В тази връзка банките правят компромис спрямо бъдещите кредитоискатели. Ако погледнем практиката в развитите страни, ще установим, че там мярка за финансовите възможности на кредитоискателя да закупи жилище чрез ипотечен кредит е показателят "достъпност", т.е. съотношението между погасителната вноска и брутния месечен доход варира между 25 % и 30 %.

4/ Тежките условия при отпускане на кредит и високият лихвен процент също рефлектират отрицателно върху развитието на ипотечното жилищно кредитиране. Те водят до повишаване размера на погасителната вноска, което контрастира с реалните ниски доходи на хората и липсата на всякакви данъчни облекчения за изплащаните вноски.

Високият процент на първоначалната вноска, от своя страна, пък е в противоречие с ниските спестявания на населението.

Допълнителните трудности, пред които се изправят купувачите при сделките с жилища, са:

а) Необходимост от частично предварително заплащане от купувача при новото жилищно строителство, което е по същество безлихвено и безгаранционно кредитиране в полза на строителния предприемач;

б) Неясно качество на готовия продукт, обвързано също така с довършителните работи и влаганите строителни материали;

в) Нерегламентираните, с ниско качество и малък обхват брокерски услуги при сделките със стари жилища;

г) Почти изцяло липсват възможности за разсрочено изплащане на нови и стари жилища и липса на схеми за лизинг на жилища, както и много тежки условия при кредитиране от заложни къщи;

д) Разходите, свързани със сделките (местен данък, нотариална такса, брокерска комисионна и други), които оскъпяват допълнително с около 6 - 7 %;

е) Липсата на данъчни облекчения - лихвената компонента на плащаната ипотечна вноска не се приспада от дохода преди облагането му с данък с общ доход.

Налице са и трудносности, пред които се изправят самите кредитори при финансирането на сделките. Трудностите са от следния характер:

а) Твърде предпазлива и консервативна кредитна политика, резултат на прекалено рестриктивното банково законодателство след въвеждането на валутния борд;

б) Пасивите на банките са с предимно краткосрочен характер поради несигурността и недоверието на вложителите в средно- и дългосрочен план. Голям процент от парите са извън банките, на безсрочни депозити или на валутни влогове;

в) Неликвиден пазар на жилища (особено в по-малките населени места). Това закономерно води до рискове при евентуалната реализация на обезпеченията, а оттук до занижаване на ипотечните оценки от страна на банковите оценители;

г) Липса на система за застраховане на ипотечните заеми, което също води до занижаване на ипотечните оценки на жилищата;

д) Тромави и с неясен изход съдебни процепури при неплатежоспособност на длъжника;

е) Ненадеждна и непълна информация за доходите на кредитоискателите;

ж) Неразвит вторичен ипотечен пазар, от който банките да могат да рефинансират отпуснатите кредити.

От друга страна, днес се наблюдават и положителни тенденции, които ще окажат благотворно влияние върху жилищното кредитиране.

Още на третата година след въвеждането на валутния борд е налице макроикономическа, финансова и политическа стабилност на страната. Наред с това се наблюдават ниска инфлация, стабилна банкова система и постоянно растящи доходи и спестявания на населението.

Все повече търговски банки започват да предлагат жилищни ипотечни кредити и дори да облекчават условията по тях в резултат на конкуренцията помежду си.

Според специалисти в областта една паралелна държавна политика би оказала стимулиращо и обновяващо влияние върху развитието на ипотечното кредитиране. Сред възможните мерки, които държавата може да предприеме, са:

- Ускоряване и опростяване на юридическите процедури по несъстоятелност на длъжниците и облекчени процедури по събиране на вземанията;

                                                                                                          Expert.bg