21.4.2007

Големите евронадежди

Българският пазар на недвижими имоти ще продължава и през тази година да се развива в международна среда, която благоприятства инвестициите и новото строителство. Завишените цени на финансирането засега няма да повлияят сериозно, тъй като институционалните и частните инвеститори по света остават оптимистични, макар да смятат, че стойностите на бизнес имотите в цяла Европа ще се стабилизират през тази година след продължилия десет години изключителен растеж. Европейската икономика също е в подем, който влияе положително на капиталовложенията и на нивата на наемите на повечето пазари.

На национално ниво представители на международни консултантски компании, строителни предприемачи и инвеститори също смятат, че перспективите пред страната остават добри въпреки продължаващото бурно развитие. Пазарът минава на ново равнище, в което ще се увеличава броят и значението на големи проекти с инвестиционни обеми от по няколкостотин милиона евро. Развитие ще има във всички пазарни сегменти, като най-активно ще е в секторите на търговията, индустрията и офисите.

Недвижимите имоти още оглавяват класацията за перспективни инвестиции, сочи проучване, което правят одиторската фирма "ПрайсУотърсхаусКупърс" (PriceWaterhouseCoopers) и Институтът за градски територии (Urban Land Institute, или ULI), световна неправителствена организация на професионалисти от сектора.
Много от участниците в него са посочили Букурещ и София в отворените въпроси за предпочитаните пазари. За един от участвалите в проучването на PWC и ULI професионалисти двете страни предлагат добри възможности за строителство, защото в определени сектори предлагане все още въобще няма. Макар да не съществува така очевиден дисбаланс с търсенето, той отчита, че все пак има растящи нужди от нови площи.
Логистичният пазар трябва да е една от най-добрите за предприемачите през тази година, сигурен е Джулиан Едуардс, управител на българското поделение на лосанджелиската компания "Тишман интернешънъл" (Tishman International Companies), която ще строи бизнес парк до софийското летище.

Страни като нашата и съседна Румъния, присъединили се към Европейския съюз от 1 януари, от няколко години фокусират върху себе си интереса на големите строителни компании като тази, за която работи Едуардс, и на институционалните инвеститори. За първия вид те са пазари със значителен потенциал за растеж, след като местните икономики се разрастват с темпове 2-2.5 пъти колкото средноевропейския. От своя страна инвеститорите се опитват да се възползват от сравнително по-добрите печалби спрямо Западна Европа.
"България и Румъния са двете страни в региона, които могат да дадат висока възвращаемост без твърде голям риск. Смятаме, че политическият риск е нисък, както и валутният, особено в България, чиято валута е обвързана с еврото", казва в интервю за информационната агенция SeeNews Джим Рейнолдс, управляващ директор на "Одеса пропърти инвестмънт" (Odessa Property Investment), компания за управление на проекти на частни инвеститори.
Колкото по-нисък е рискът, толкова повече растат амбициите на предприемачи и инвеститори, потвърждава и управляващият партньор в Colliers Southeast Europe Иван Велков. "Тези предприемачи, които допреди години са имали хоризонт от няколко милиона евро, с които да построят, да развият и да продадат нещо, в момента говорят за няколкостотин милиона", казва той.

Инвестиции в имоти през 2006г (млн евро)
България 619
Полша 5391
Румъния 1057
Русия 2627
Словакия 25
Унгария 735
Хърватия 214
Чехия 1640
Източник: CBRE

Доходност от инвестициите (%)
Пазар Офиси Търговски центрове Индустриални имоти Хотели
Братислава 6.25 6.50 7.00 8.00
Букурещ 7.25 7.25 9.00 9.50
Будапеща 6.25 6.00 7.25 7.75
Москва 9.50 10.10 11.00 12.00
Прага 5.70 6.50 6.65 7.15
София 8.00 9.00 9.00 11.00
Варшава 5.50 6.00 7.00 7.75

Източник: CBRE


В потвърждение на думите му на изложението MIPIM в Кан бяха официално представени пред международната публика три проекта в София на обща стойност около 750 млн. евро, а именно бизнес паркът "София еърпорт център" и офис и търговските комплекси "Сердика център" и "Европа парк", които развива германската ЕСЕ с австрийски и български партньори.

Новото строителство ще се развива на фона на продължаващия възход на пазара за така наречените инвестиционни имоти. Това са най-често сгради, използвани за бизнес цели - офис, търговски и индустриални центрове, хотели, които генерират приход от наеми.

Само миналата година в България са сключени сделки за 619 млн. евро по данни на международната консултантска компания "Си Би Ричард Елис" (CB Richard Ellis). Нещо повече, коментират анализаторите: "Инвестиционните обеми продължават да надхвърлят всички консервативни очаквания в региона, но историята на растежа няма да приключи с 2006 г. Въпреки че инвестициите в Централна и Източна Европа са далеч над прага от 10 млрд. евро, те, изглежда, уверено вървят още по-нагоре през 2007 г."

В България водещият сектор за миналата година е бил офисният, но това се дължи изключително на финализирането на продажбата на "Бизнес парк София" за 180 млн. евро. В противен случай на първо място щяха да са търговските площи в синхрон с централноевропейската тенденция.
"Получаваме запитвания почти всяка седмица", казва Джулиан Едуардс, попитан има ли интерес от инвеститори към проекта "София еърпорт център", оценен на около 250 млн. евро. Според него, ако веднъж управляващите позволят дългосрочни наемни отношения, интересът ще стане още по-голям.

След като политическият риск е изчезнал с влизането на страната в ЕС, Едуардс не смята, че трябва да има значителни разлики между цените на бизнес имотите в България и в останалите части на Европа. Всичко зависи от сигурността на приходите и качествата на наемателите на сградите.

Доходността от инвестициите (процентът на годишните приходи спрямо цената на придобиване на имота) в България остава на относително по-високи нива спрямо Централна и Западна Европа, независимо че само в последната година намаля драстично от 9-10% до 7.5-8% при покупки на офис и търговски центрове.
"Членството в Европейския съюз за България и Румъния от 1 януари ще повлияе положително на пазарите и на София, и на Букурещ през следващите няколко години", казват PWC и ULI. Според един от участниците в допитването "възприеманият риск", особено в Букурещ и София, е много по-висок от действителния.
По данни на CBRE в момента България е сред най-евтините в ЕС с доходност около 8-9% за основните инвестиционни активи - офис и търговски центрове. В Прага тя достига по-малко от 6 на сто за най-добрите инвестиции. В абсолютни суми това означава, че цените (на инвестициите) са около 25-30% по-високи. Съвсем точните стойности зависят и от нивата на наемите за всеки конкретен актив.

Тъй като доходността се формира както от цената, така и от нивата на наемите, сега за инвеститорите е изключително изгодно да купуват завършени офиси или сгради, които ще бъдат пуснати в експлоатация тази година, защото при ограниченото предлагане ще могат да договарят по-високи наеми. Най-голямо предлагане се очаква при търговските центрове, които се строят и вече са на пазара, тъй като инвеститорите бързат да се подсигурят със сделки заради голямата конкуренция и нямат време да чакат проектите да бъдат завършени.

Източник: Индекс Имоти







©2006-2007 Икономедиа АД. Всички права запазени. Възпроизвеждането на цели или части от текста или изображенията