18.8.2007

Готовите апартаменти поскъпват въпреки многото ново строителство

32% по-скъпи са старите от новите жилища в Бургас през първата половина на 2007 г.
Огромният обем на ново строителство в големите градове за много брокери и предприемачи беше знак за залеза на интереса към панелните жилища и стари тухлени кооперации.

Недостигът на готови нови апартаменти обаче накара доста купувачи да предпочетат да си купят старо жилище. Това логично повиши цените на старите жилища в някои градове на България. Радостната новина за продавачите на такива апартаменти обаче едва ли ще има продължение - брокерите прогнозират цените на старото строителство да забавят растежа си, тъй като на пазара се очаква предприемачите да предлагат повече готови жилища.

Старото строителство поскъпва

Данните на НСИ сочат, че средната цена на жилищата в областните градове на страната за последното шестмесечие вече надминава психологическия праг от 1000 лева/кв.м. Очевидно този ръст не се дължи единствено на поскъпването на новото строителство, но и на известно покачване в цените на старите апартаменти. От агенция "Адрес" посочват, че в големите градове старото строителство се продава на 7-8% по-висока цена от новото, като за Бургас този процент дори надминава 30 (виж инфографиката).

Според Светослава Георгиева, оперативен директор на "Адрес", обаче това е временно изкривяване на пазара, което предстои да бъде уравновесено до края на тази година. "Наблюденията ни за ръста в цените се базират на твърде ограничен брой оферти, тъй като голяма част от собствениците, които изтеглиха предложенията си от пазара около Нова година в очакване на по-висока цена, все още се въздържат от продажба, обясни Георгиева и добави: Предлагането на готови жилища намаля, а търсенето се запази високо и това неминуемо покачи продажната цена."

Поскъпването на старите апартаменти за последната година, дори при традиционно смятаните за нискокачествени панелни жилища, е значително. От "Адрес" дават пример с най-големите софийски квартали "Младост" и "Люлин" - ако преди 6 месеца панелна гарсониера в "Младост" е струвала около 33 хил. евро, сега цената е около 40 хил. евро, поскъпване с около 15% за същия период се забелязва и в "Люлин".

Какво вдига цените

Основен фактор при повишаването на цените на старите жилища е липсата на достатъчно апартаменти, които да се предлагат в завършен вид. "В момента повечето нови жилища се разграбват още на зелено, непродадени остават само най-големите апартаменти и тези с неблагоприятно изложение", казва Младен Митов, мениджър в имотната агенция "Явлена". "Макар на пръв поглед готовите нови апартаменти да са много, не всички от тях са въведени в експлоатация. Съществува технологичен срок от около година след завършването на грубия строеж, в който е препоръчително сградите да останат празни, за да се "намести конструкцията". Освен това една част от готовите нови жилища са закупени с цел инвестиция и собствениците им все още не ги предлагат на пазара", допълва той.

Така в някои от най-гъсто населените квартали старите панелни и тухлени жилища се оказват единствената алтернатива за хора, които искат да се настанят веднага. "Все повече хора търсят имот за решаване на непосредствен жилищен проблем, а не толкова за инвестиция, затова старото строителство продължава да е популярно", коментира Светослава Георгиева. Брокерите не смятат, че липсата на алтернатива е единствената причина хората да избират закупуването на старо жилище. "Такъв тип имот обикновено е доказал дефектите си и купувачът знае какво да очаква, освен това много често разпределението на стаите е по-добро от това на новите апартаменти, а местоположението - в квартали с добре изградена инфраструктура", коментира Добромир Ганев, управител на варненската имотна агенция "Форос". "За много хора е важно развитието на квартала, където ще живеят. Новото строителство крие известен риск, тъй като не се знае дали в следващите години точно пред вашия блок няма да изникне някоя нова кооперация, докато при старите имоти тази възможност за застрояване е по-ограничена. Освен това новото строителство за много хора е компрометирано от времето, когато все още се строеше набързо и с нискокачествени материали", добавя Младен Митов.

Скъпи, ама не съвсем

Макар, сравнени с цените на новото строителство, старите жилища да изглеждат по-скъпи, не бива да се забравя, че голямата част от новите апартаменти се продават на много ранен етап, когато цената им е все още ниска. "В източните райони на София например средната цена за квадратен метър на зелено е 700 евро, но при продажба на груб строеж цената скача с 25-30%. Така излиза, че всъщност цената от 900 евро/кв.м за панелен апартамент не е толкова по-висока от тази за нов", смята Младен Митов. Друг фактор, който би могъл да подведе купувачите, е начинът, по който се формира реално обитаемата площ на апартаментите. "В повечето случаи в обявената квадратура на новите жилища има между 10 и 12% общи части. Като се приспаднат те, излиза, че цената на квадратен метър обитаема площ е по-висока от обявената. Същевременно при старото строителство почти винаги площ¬та, за която плащаш, е чисто обитаемата площ", коментира Светослава Георгиева.

Въпреки че интересът към старите апартаменти не спада, брокерите не прогнозират особен ръст в цените. От "Адрес" очакват през второто шестмесечие на годината изтеглените оферти за стари жилища да бъдат върнати на пазара и повишеното предлагане да балансира цените. "Вероятно предприемачите все по-често ще се осмеляват да продават на по-късен етап от строителството и съответно на по-висока цена, тъй като вече имат осигурено финансиране и натрупаха опит", прогнозира Светослава Георгиева. "Пазарът на жилища ще бъде уравновесен, когато повече предприемачи започнат да продават нови завършени апартаменти. Тогава цените на старите имоти няма да растат толкова много, но вероятно ценовите нива като цяло ще са малко по-високи. Не очаквам обаче поскъпването да надхвърли повече от 15% за цялата 2007 спрямо 2006 г.", допълва Младен Митов.

Източник: Светла Стоянова, в. Капитал, бр.30, 28.07.07, с.51-52