29.10.2007

Зелените сгради са ефективна инвестиция

Атанас Гаров, изпълнителен директор на Colliers International, България:
Зелените сгради са ефективна инвестиция
Вложеното в тях се възвръща многократно, включително поради това, че плюсове от използването им са и по-добрият имидж, по-добрата заетост и по-високите приходи

Господин Гаров, какви са аспектите на опазването на околната среда в бизнеса с недвижими имоти? Как се проявяват те в България?

- Опазването на околната среда и устойчивото развитие в бизнеса с недвижими имоти е доста комплексно мероприятие и мислене - не просто да засадим пет дървета, да спестим десет процента от електроенергията, да пестим вода или да рециклираме отпадъците, а всички тези неща плюс още страшно много, взети заедно, така че да се създава сграден фонд, който да използва технологии, които позволяват максимално добро и ефективно оползотворяване на ресурси като енергия, вода и т.н.

Тези технологии трябва да осигуряват възможно най-ниско ниво на замърсяване с въглероден двуокис и други вредни газове.

 В идеалния случай това са сгради с нулеви въглеродни емисии, които са абсолютно нетоксични за околната среда, но също така такива, които създават комфортна среда за служителите, така че те да са по-продуктивни. Всичко това комплексно, взето заедно, означава устойчиво развитие в недвижимите имоти.

Сградите с нулеви въглеродни емисии наистина ли са такива и технологията не е ли по-скъпа, отколкото постигания ефект?

- Нулевите емисии по-скоро се мислят на този етап от гледна точка на функционирането на сградата, не толкова от гледна точка на построяването й. Освен материалите и самото строителство също е доста замърсяващо и не е екологично. Естествено още по-напредничаво би било да се мисли и какви строителни технологии се използват.

Това все още е доста нова материя, а и тепърва се откриват нови и нови неща. Аз предлагам да не се фокусираме толкова върху абсолютно целия процес - за да се справиш с един проблем, най-добре е той да се раздроби на малки проблеми и да се справяш с тях един по един - а по-скоро върху технологиите за функционирането на тези сгради. Има такива, които предоставят добро функциониране, използвайки енергия предимно от възобновяеми източници.

 Самият дизайн на сградите би трябвало да е направен така, че да се мисли как по-ефективно ще се използва енергия за отопление, охлаждане или вентилация. Това е нещо, върху което можем на този етап да се фокусираме и върху което има реално работещи решения.

40% от енергийните ресурси в Европа се изразходват от сгради. 70% от електроенергията в Съединените щати се консумира само от сгради. Дори да успеем с технологии да намалим частично тази енергоемкост, това би имало огромен ефект.

Има технологии, а, както казах, и съвременни дизайнерски и инженерингови решения, за да се спестява част от консумацията на енергия, съответно и на вредни газове.

Но също така има и технологии, които пък създават енергията за функционирането на сградите от възобновяеми източници: било то вятър, слънчева енергия, биомаса или термопомпи, които използват постоянната температура на земната кора за охлаждане и за отопление.

А каква е ситуацията в България? Някой мисли ли по тези проблеми?

- Причината да започнем да говорим за това е, че смятаме, че и в България би трябвало да започне този разговор. Темата е сравнително нова за света и Европа, а у нас на този етап много малко се говори за нея, а пък още по-малко се прави.

Единственият проект, с който ние сме запознати, направен с такива технологии и решения, е на Черноморието и е все още във фаза проектиране. В същото време аз съм абсолютно сигурен, че в следващите години предприемачите ще започнат да обръщат все по-голямо внимание на тези технологии поради няколко фактора: първо, че те се изплащат чисто финансово; второ - започват да стават и все повече ще стават важна тема и за самите наематели, купувачи, тоест клиентите на сградите, така че започват да се налагат и малко по малко като необходимост. Т

рето и най-важното на този етап е, че с времето, обсъждайки тези технологии, самите инвеститори ще разберат, че тези фактори са част от пазарната реалност.

Вероятно трябва да видят как се реализират подобни мерки на практика.

- Това е другият много важен момент. Има доста така наречени зелени, или устойчиви сгради, които би следвало да са станали такива по проект, но всъщност се оказва, че не са, след като се въведат в експлоатация. Много важно е, като се започне да се работи в тази посока, да се обърне внимание на екипите, които знаят какво правят. В България също сме чували за такива, но това, че някой е сложил изолация, не решава всички проблеми.

Какъв дял могат да заемат този тип проекти в някакво обозримо бъдеще, например пет-десет години, след като сега знаете само за един?

- Трудно е да се прогнозира. Разбира се, ще отнеме време, но очакваме, че ще се получи ефектът на снежната топка. Както всяко нещо като начало ще бъде по-трудно до момента, в който се видят преимуществата от инвестирането в такива сгради.

Смятам, че не е прекалено оптимистично да се каже, че в един малко по-дългосрочен период от десетина години 90, ако не и 100 процента от новите сгради ще са такива. А това е свързано чисто практично и с факта, че съществуващите енергийни ресурси ще продължават да покачват цените си.

Има ли някакви популярни практики по света, достатъчно евтини и ефективни, така че веднага да намерят приложение?

- Опасно е да се мисли на парче: ако например сложа слънчеви батерии, ще спестя еди-колко си енергия, защото ако сложа слънчеви батерии, но не съм направил изолацията по подходящ начин, може нищо да не спестя, а само да си хвърля парите. Затова най-добре е, който се интересува от инвестиране в такива технологии за сгради, да наеме професионалисти, които дават комплексни решения.

От друга страна, ще се сблъскаме и с цената на технологията. И то не само на слънчевия колектор, а и изолацията, по-скъпата дограма и т.н.

- Точно така е. Но точно затова нашата препоръка е, когато се започва дизайн на нова сграда, строителните предприемачи да се свържат със специалисти още в самото начало. Те биха били полезни не само за различните материали, които могат да се използват, но и как дизайнът да е най-подходящ, дори за елементарни неща като това накъде да е ориентирана сградата, какъв тип фасади биха били по-ефективни и т.н. Това би им спестило впоследствие.

Има още една статистика, която се цитира на конференцията: средно оскъпяването на една нова зелена сграда, която използва всички тези технологии, е 2%, което е нищо. Дори ако го приложим към българските строителни разходи, повишението става между 2 и 8 на сто.

 При това основно оскъпяването идва не от материали, а от разходи за дизайн и инженеринг. То е свързано с това, че самите архитекти и инженери тепърва също се учат на тези технологии и им отнема повече време да създадат една зелена, или устойчива сграда.

Тук общите разходи обаче биха се натоварили повече, защото строителството е по-евтино, отколкото в Западна Европа.

- Да, до 8%. Оскъпяването за една сграда е между 30 и 50 долара на квадратен метър.

А струва ли си от гледна точка на клиентите? Дали имиджът на една зелена сграда ще е достатъчен да се привлекат конкретни наематели? Знаем, че има компании, които са чувствителни към определени проблеми, някои и към околната среда.

- Това е едно от нещата, които имах предвид, когато казах, че тази практика ще бъде наложена малко или много. Все повече наематели, когато правят задание за намиране на ново помещение, се интересуват дали сградата използва такива технологии, ще бъде ли сертифицирана като клас А, В или С за енергийната й ефективност.

А възвръща ли се тази инвестиция - както с по-високата цена на крайния продукт, така и с по-ниски разходи на поддръжка, при това в нормален хоризонт?

- Само от спестяване на разходи, които са свързани с намаляване на потреблението на електроенергия, както и от разходите от непроизводителността на персонала при болести и т.н., се възвръща десетократно в десетгодишен период.

Отделно нещо, което все още не е правено като проучване, но ние смятаме, че има допълнително страшно много плюсове, е свързано с това, че една такава сграда, ако не се отдаде на по-висок наем, би се отдала по-бързо, отколкото съседната, което също е финансов плюс.

Какво влияние ще оказват в бъдеще проблемите на устойчивото развитие, което е свързано най-вече с опазването на околната среда и спестяването на ресурси, върху пазара?

- Тази тема от известно време става все по-актуална, а и задължителна за всички. От законодателна гледна точка има натиск да се мисли в тази насока, но също така смятам, че и пазарът ще наложи тези технологии, защото инвестицията в тях се възвръща многократно, включително поради това, че плюсовете от използването им са по-добър имидж, по-добра заетост и по-високи приходи от такива сгради.

Предполагам, че и технологиите ще стават по-евтини колкото по-популярни стават.

- Точно така е. И статистиката показва, че последните години тези два процента, които казах, че е средното оскъпяване - предимно от архитектурни и инженерингови разходи, а не материали - намаляват поради факта, че самите архитекти и инженери стават по-запознати с технологиите, по-бързо ги внедряват в дизайна на една сграда и съответно те струват по-малко като разходи на време и енергия.

А какво чувате от инвеститорите в България, с които работите? Все пак повечето строят не за след пет, а сградата да е добра и след 20 години.

- Да, но но това остава на този етап на добри намерения. Голяма част от предприемачите мислят в малко по-кратки хоризонти и преследват бързи печалби. Като че ли дългосрочността за голяма част от инвеститорите не е приоритет. Това се вижда още от вида и дизайна на сградите, какво остава за инвестирането в допълнителни технологии. Естествено има и изключения.

Но аз съм сигурен, че това ще се промени, и то ще се промени сравнително бързо, тъй като този въпрос става все по-актуален и за институционалните инвеститори, които също определят в какво инвестират парите си предприемачите.

Българският пазар няма ли да реагира по-чувствително, след като тръгва от ниска база и всяко завишаване на цените се усеща?

- Цените растат главоломно всяка година, така че два процента допълнителен ръст по принцип не е чак толкова голяма инвестиция, особено когато знаеш, че като бъдещ собственик на тази инвестиция тя ще ти се възвърне от съкращаване на разходите. Не смятам, че това е пречка. Бъдещето е прекрасно за тези сгради. Най-голямата пречка е незнанието на всички тези факти, които говорят, че си струва и си заслужава да инвестираш в такива технологии.

Сякаш най-логично би било това да се случи при бизнес сградите. На обратната страна е туристическият пазар. Там мисли ли се въобще в тази посока?

- Най-странното е, че първият проект с нулеви въглеродни емисии, за който знаем в България, е туристически. Логиката говори, че бизнес сградите би трябвало да са първите, но ако човек влезе в подробностите, това не е толкова нелогично.

Нашите курорти се застроиха с много еднакви некачествени сгради и всеки следващ проект трябва да е малко по-интересен, по приятен и приветлив за бъдещите купувачи, а най-вече за бъдещите ползватели и туристи. Това е пътят да се мине на следващо ниво тип проекти, които се случват в нашите курорти - било то по Черноморието или в ски курортите. Започна да се изчерпва максимално строенето на блокове тип казарма просто защото купувачите започват да си задават повече и повече въпроси.

Дали самите купувачи са готови да платят повече, след като доскоро бяхме възприемани предимно като евтин пазар?

- Пак ще повторя, че не е толкова по-скъпо да се построи нещо, което е с мисъл за устойчиво развитие. А и даже да е с два процента по-скъпо от съседната сграда, все още голяма част от купувачите купуват, за да отдават под наем. Ако знаят, че отдаването ще е по-лесно в един добре планиран в сравнение с един недобре планиран проект, ще е по-лесно да се продава. Също така ще имат и по-малки експлоатационни разходи.

Трябва максимално бързо тази информация да излезе, да стане обществена и да се знае от предприемачи, ползватели и инвеститори, че инвестирането в зелени сгради се изплаща и не е просто една утопична идея на хора от "Грийнпийс". Това е нещо, което има логика, има смисъл, а е и устойчиво.

Автор: Интервюто взе Деян ТОДОРОВ

Източник: www.indeximoti.bg