29.10.2007

Недвижимите имоти се събуждат за устойчивото развитие

Проблемите на околната среда ще придобиват все по-голяма тежест в бизнеса заради по-скъпата енергия и ресурси, промените в климата, по-строгите закони и изискванията за корпоративна и социална отговорност

Секторът на недвижимите имоти е достигнал пределен момент, в който избор почти на практика няма. Устойчивото развитие при строителството не е само идея или тенденция, а се налага от всеки фактор, свързан с него. Нарастващите цена на ресурсите, климатичните промени, законовите разпоредби, изискванията за социална отговорност - всичко това поставя предприемачите пред свършен факт: в идните години строенето на сгради с мисъл за последствията върху природата ще бъде пазарна реалност.

Все по-голямо внимание се отделя не само на качеството и комфорта на сградата, а и на експлоатационните й разходи и влиянието й върху околната среда. В конкуренцията освен тройното правило на местоположението, цената и технологичните характеристики на имотите, които все повече се превръщат в стандарт, все по-голямо значение ще имат екологичните й качества: колко енергия и вода използва, от какви източници е тя, как се управляват отпадъците, каква среда създава за обитателите си.

В България, където зеленият цвят в недвижимите имоти се асоциира с тревата пред блока или засаждането на няколко дървета, тази промяна също ще стане факт, дори предприемачите още да не са готови да я приемат. Устойчивото развитие е целенасочена политика за политиците в Европа, а ще става и все по-целенасочена политика за бизнеса и инвеститорите. Корпорациите много бързо започват да откриват, че имотите, които използват, имат много силно влияние върху сферите, в които оперират. Все повече акционерите търсят "зелени" инвестиционни продукти. Инвеститорите започват да се насочват към активи, които гарантират устойчиво развитие.

Тенденцията на зелените сградие вече факт. Броят на този тип инвестиции нараства много бързо.

"Това е ефектът на снежната топка - когато тя вече се вижда, е късно, защото тогава ще трябва да я догонваш", обяснява Синиша Станкович, управляващ партньор на BDSP Partnership,британска консултантска компания, специализирана в областта на проектирането на екологични, устойчиви и енергийноефективни сгради. Станкович, който е работил по "Краставицата" с Норман Фостър - емблематична лондонска сграда, използваща половината от енергията от сходно офис здание, смята, че в следващото десетилетие зелените сгради ще са единствените, които ще се изграждат в Европа.

Между другото "Краставицата" се продаде за 630 млн. паунда (над 910 млн. евро по днешния курс) при печалба от 250 млн. паунда. Разбира се, основната част от тях се пада на уникалното й местоположение в сърцето на ситито и на скока на цените в последните няколко години, но все пак архитектурата и технологичните качества на сградата я направиха и един от най-скъпите имоти за наемане, което пак се е отразило на продажната цена.

Защо сградата да е зелена?

Покриването на стандартите за устойчиво развитие увеличава пазарната стойност на сградата до 10% за сметка на 2-процентно нарастване на вложените средства.

"Тези допълнителни разходи са резултат основно на липсата на достатъчно познания в развитието на подобни проекти, смята Атанас Гаров, изпълнителен директор на Colliers International, България. Ранното планиране и предвиждането на нужните ресурси за всеки етап от строителството ще намалява разходите и ще привлича все повече експерти в развитието на сектора."

Освен понижаване на разходите за енергия и поддръжка зелените технологии намаляват здравните разходи за служителите, повишават тяхната производителност и увеличават присъствието им на работното място. Има и сериозни нефинансови положителни ефекти от използването на енергоспестяващи технологии - все повече корпоративни клиенти търсят конкретно зелени сгради, а и пазарните оценки на тези обекти са все по-високи. При примерен модел, базиран на клас А офис сграда с 30 хил. кв.м площ в Сидни, е изчислено, че инвестиция от 200 хил. евро в зелени технологииувеличава пазарната стойност на сградата с почти 2 млн. евро, потвърждава глобалният консултант Jones Lang LaSalle в доклада си "Устойчивост 101" от юни тази година.

Законите

Според плановете на Европейския съюз до 2020 г. вредните емисии на Стария континент трябва да намалеят с 20%, а до 2050 г. - с 50%. Синиша Станкович е скептичен: "Не казвам, че е невъзможно, а просто че до този момент няма никакви съществени промени, които да покрият тези очаквания."

Той смята, че повечето от необходимите изисквания са все още само на хартия. Въпреки това усилията в положителна насока са осезаеми. В някои страни от Европейския съюз се обмислят закони, които да задължават предприемачите. В Испания например от 1 януари 2008 г. всяка нова сграда трябва да е с 25% по-нисък разход на енергия. Заедно с това от 2011 г. във всички държави от Европейския съюз се предвижда въвеждането на стандарти в строителството - еврокодове, включващи изисквания за експлоатация и ефективност.

Вече има и действаща в някои страни директива на ЕС за енергийна експлоатация на сгради. Съгласно нея се издават сертификати на сградите както за енергийна експлоатация, така и за енергийна ефективност. "Инвестицията в получаването на сертификат за устойчиво развитие предоставя признание, че сградата покрива определени стандарти, които инвеститорите търсят", смята Питър Хилдърсън от Jones Lang LaSalle.

Зелените технологии удовлетворяват и инвеститора, и акционера, и наемателя, и природата, и бъдещето...

Според проучване на Jones Lang LaSalle 65% от инвеститорите определят устойчивото развитие като ключов фактор за сектора на недвижимите имоти и са готови да вложат допълнителни средства в зелени технологии. Според резултатите над половината (51%) от запитаните са готови да платят между 1-5% повече за устойчиво развитие при недвижимите имоти, а 12% са готови да инвестират над 10% в подобни технологии.

Проучването още показва, че дори и по-голямата част от инвеститорите да са готови да инвестират в допълнителни средства в енергоспестяващи съоръжения, общото мнение е, че достъпът до подобни технологии е много ограничен. Близо 49% смятат, че само някои пазари осигуряват необходимото предлагане, а 44% се оплакват от ограничения достъп.

Това, което се налага като един от основните проблеми според проучването, е липсата на достатъчно качествени специалисти при развитието на устойчивите технологии. Само 5% от запитаните определят изпълнителите като професионалисти, едва 7% приемат собствениците като такива и само 14% - предприемачите. Единствените, които са спечелили доверието на анкетираните, са архитектите и дизайнерите, съответно с 51.2% и 44.2%.

Автор: Михаил ГЪРКОВ