адрес
пл. Преображение 1
гр. Разлог 2760
тел. +359 747 80 501
факс +359 747 80 502
office@em-stroy.com
www.em-stroy.com
Новини
07.8.2007
Пазарът за недвижими имоти се крепи на очакванията
Поскъпването на жилищата от края на миналата година до сега е незабавният и пряк ефект от присъединяването към ЕС
Лъчезар Богданов е икономически анализатор, управляващ партньор в "Индъстри уоч" (Industry Watch Group) - компания, която се занимава с икономически изследвания. Той е един от авторите на тримесечните й доклади за развитието на пазара на жилища в България. Магистър по счетоводство и контрол от Университета за национално и световно стопанство, от 1996 г. Богданов работи в Института за пазарна икономика. В Industry Watch е от началото на 2004 г.
Господин Богданов, регистрирате ли някакви забележителни промени или нещо неочаквано от началото на годината на пазара на недвижими имоти?
- Не мисля, че има нещо неочаквано. Можем да говорим за едно поскъпване между 7-8 и 10% около Нова година и може би още 5-10% в рамките на периода януари до момента. Това за нас е незабавният и пряк ефект от присъединяването през 2007 г. Вероятно това поскъпване има и изцяло инвестиционен характер, тоест идва вследствие на нараснало търсене именно с цел реализиране на доходност в бъдеще.
Доколко 1 януари е дългосрочен фактор, който ще оказва влияние върху търсенето?
- При всички случаи членството в Евросъюза е важен, ако не и най-важният фактор за движението на цените на жилищата в рамките на пет години най-малкото защото то е фактор за общия инвестиционен интерес към България. Това дългосрочно повишено търсене започна да се проявява още 2004-2005 г., когато малко или много беше начертана картата за българското членство и за разлика от други източноевропейски страни еднократният ефект е вече изконсумиран.
Не бягат ли малко пред събитията купувачите?
- Това е естественият стремеж на пазарните играчи. Нормално е по-активните пазарни участници да се опитват да изпреварят събитията. Имайки предвид това, което се случи в други източноевропейски страни, и ниските цени в България в края на 90-те години, нормално беше да очакваме такъв изпреварващ ефект в повишението на цените.
Има два фактора на предлагането, които също влияят на цените в посока нагоре, но не действат толкова бързо. Единият са цените на новото строителство и на строителните услуги, които като цяло поскъпват както заради повишените регулативни изисквания, така и заради общото покачване на доходите в страната, съответно на разходите за труд на строителите. Другият фактор е, че в най-желаните места в най-населените и най-динамичните градове е очевидно, че предлагането е физически ограничено.
Възможна ли е корекция в близките 3 до 5 години предвид силното инвестиционно търсене?
- Възможна е и няколко причини за това вече са видими. Наемите изостават от промените в цените, което означава, че изплащането на една инвестиция чрез отдаване под наем става все по-бавно и по-трудно с редки изключения. В някои пазарни сегменти цените са по-високи, отколкото хората са готови да плащат, за да живеят там.
Това е много важно и за чуждите инвеститори, за които в крайна сметка основният мотив за инвестиция в жилище в страните с развити пазарни икономики е отдаването под наем, което дава доходност, позволяваща изплащането на жилището в обозрим период от време.
Разбира се, ако има играчи, които играят на дълго, тогава корекция няма как да има. Също така, ако пазарът на жилища се използва за пране на пари, такива корекции са по-малко вероятни, защото икономическата рационалност отстъпва на заден план пред други интереси.
Но при всички случаи във всички икономики е имало спадове на цените. Няма място и икономика, в която цените да се движат само нагоре в дълъг период. Винаги има корекции най-малкото защото този пазар, който е относително масов, се влияе и от емоции. Има възможност хората да се предоверят или преентусиазират.
Но не можем и да говорим за някакъв крах с тотална обезценка на имотите. Това би се случило, ако България тръгне по друг път на икономическо развитие и тотално промени шансовете си за просперитет и растеж.
Ако гледаме Испания, там ръстът на цените е продължил дълго време, подхранван и от членството в Европейския съюз, и от ниските лихви в еврозоната в последните няколко години. Възможен ли е аналогичен сценарий за България - веднъж заради сближаването с ЕС, втори път -заради чуждестранното търсене?
- Всички говорят за последните една-две години, но всъщност цените растат от 1998-1999 г. В Испания те също са били толкова ниски, за да се насочат англичаните и другите северноевропейци натам.
Но има и разлика - все още България не е място за преселване на западноевропейци. Дори българите по-скоро бягат от страната, а заможни чужденци не идват. Испания е друг феномен - освен че има имиграция от Източна Европа, има и релокация на заможни хора, най-вече пенсионери от Северна Европа - англичани, германци и др. Тези хора реално ползват собствеността си там, докато в България голяма част от покупките не са с цел ползване, а инвестиция и отдаване на някой друг.
В момента пазарът в България все още се крепи на очакванията. Не може да се каже, че тези хора, които държат имоти, особено в туристическите зони, изплащат инвестициите си с доход от отдаване под наем. А в крайна сметка това е начин те да върнат парите си.
Европейският съюз влияе ли директно или по-скоро косвено?
- Влияе по следните причини: от една страна, чужденци започват да купуват по-активно собственост в България, все още в курортните селища, но и в големите градове. Разбира се, основен фактор е и поведението на българите. Те разглеждат традиционно инвестицията в имот като нещо сигурно, а в последните години я разглеждат и като нещо доходно. Това изглежда идеалната комбинация - сигурно е, можеш да го пипнеш и видиш и възприятието е, че няма как да те излъжат, а освен това цената расте.
Дългосрочно темповете на поскъпването на имотите не може да надхвърлят икономическата динамика. Ако българите забогатяват с 10-15% годишно и не се отвори вълна на масова имиграция към България, няма как жилищата да поскъпват с много по-бързи темповете. Жилищата струват пари, защото някой ги обитава, ползва ги и им дава стойност. Те биха поскъпнали, защото някой би искал да ги купи, за да живее в тях. Крайната ситуация е, когато всички притежават жилища с инвестиционна цел, които никой не обитава, но всички чакат да поскъпнат.
Чужденците влияят и косвено: големите инвестиции в курорти или индустриални зони означават покупка на земи, а хората, които са получили този значим финансов ресурс, много често решават, че трябва отново да го инвестират, само че в градска собственост.
Какви са икономическите измерения на еврочленството и как се проявяват на пазара?
- Това са косвените фактори на търсенето. Те действат през увеличено платежоспособно търсене от страна на българите. То става такова заради по-достъпните ипотечни кредити, които поевтиняват заради намаляването на разходите по обслужването им.
Лихвите през последните няколко тримесечия не са намалели драстично. Наистина рискът на страната като цяло се намалява - не само заради 1 януари, а и заради валутния борд, дългосрочно поддържаната монетарна стабилност, ясно заявената политика за придържане към фиксирания курс и присъединяване към еврото. В същото време в САЩ и в Европа има тенденция на повишаване на лихвите на централните банки, което неминуемо води до повишаване на цените на капитала. Така че, макар маржовете на българските банки да се свиват, като цяло те не могат да намалят твърде много лихвите, защото цената на капитала глобално нараства. Последното увеличение на основната лихва в Европа я постави на 4%. Частните капитали, които биха дошли в България, ще дойдат с премия над тази стойност, така че е утопия да се вярва, че ще има минимални лихви от 3-4% за ипотечни кредити.
Въвеждането на еврото е другото важно събитие, което би могло да се случи в обозримо бъдеще. Доколко то би могло да повлияе на пазара пак от гледна точка на финансирането?
- При всички случаи лихвените нива биха се доближили по-бързо до тези в западноевропейските страни при по-ясна перспектива за влизане в еврозоната.
Можем ли да обобщим, че Европейският съюз работи в две посоки - от една страна, с общите подобрения на икономиката, а от друга - създава очаквания, на базата на които пазарът се развиваше ускорено до момента?
- Да, влияе и фактически, и заради очакванията. Имайки предвид, че нищо особено не се случи от началото на 2007 г., мисля, че тези, които са купили миналата година с мисълта, че тази ще се случи нещо радикално, не са спечелили кой знае какво. Има доста други инвестиционни възможности, които дават сходна доходност в развиващите се икономики.
Източник: Индек Имоти
Последни новини:
» Варна разпродава общински имоти
» Европарите за регионите отиват в седем града
» Алма тур купи комплекса Тамплиер в Банско
» Бедствие в Банско - счупени 2 моста в местността Лисичетата в ски зона Банско
» София до 2009: Бум на инвестиции в инфраструктура
» 5.7% ръст на БВП в България през 2007 година
» 4 компании да обновяват „демонстрационно" сгради в 5 града