Сделките с недвижими имоти са видове договори и спрямо тях са приложими общите правила, регламентиращи недействителността съгласно Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Важно е делението на недействителните договори на две категории: нищожни и унищожаеми.

Първите изобщо не пораждат никакви правни действия и всяко заинтересовано лице може да се позове на това, като може да установи недействителността както чрез иск (осъдителен или установителен), така и с възражение срещу предявен иск.

Пример за това може да бъде предявяването на иск срещу владеещото имота лице, което основава собствеността си на нищожна поради неучастие на всички съсобственици делба.
Най-силна и безапелационна е обявената в чл. 26 от ЗЗД нищожност, която обхваща следните хипотези:

• противоречие или заобикаляне на закона;
• накърняване на добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства;
• договори с невъзможен предмет;
• договори, при които липсва съгласие;
• неспазена определената в закона правна форма за сключване на договора;
• привидност на договарянето.

Нищожното юридическо действие, респективно правна сделка, не пораждат правни последици ех lеgе още от момента на извършването им, като на нищожността може да се позове всеки, и влязлото в сила съдебно решение за прогласяване на нищожността има действие спрямо всички.  Заедно с това, нищожността на нотариалното действие води до недействителност и на договора, изповядан с нотариалния акт.

С факта на придобиване на нотариален акт правото на собственост не е безусловно и завинаги неоспоримо. Това обяснява защо е възможно за един и същи имот да има спор за собственост, при който всяка от страните се позовава на различно правно основание, обикновено подкрепено с доказателства. В такива случаи преценката на претендираните права се прави единствено от компетентния съд. Пример: за един и същи имот може да има констативен акт за придобиване по наследство и давностно владение, нотариален акт за дарение, нотариално или саморъчно завещание и влязло в сила съдебно решение за обявяване на предварителен договор за продажба за окончателен.

Всеки нотариален акт има задължителна сила до момента, докато с влязло в сила съдебно решение не се установи, че е бил неправилно или незаконосъобразно издаден.  Лице, което има правен интерес да докаже правата си върху имота, има на разположение няколко правни възможности да ги реализира /чрез специалния иск по чл. 421, ал. 2 от ГПК, чрез ревандикационен иск по чл. 108 от Закона за собствеността, чрез негаторен иск по чл. 109 от Закона за собствеността или чрез установителен иск по чл. 97, ал. 1 от ГПК.

Източник: www.monitor.bg  Адвокат Бисерка Маринова, автор на книгата „Как да печелим от сделки с недвижими имоти"