Говори се, че в крайдунавските градове има бум на цените заради инвазията на румънски потребители. Така ли е?

- Активни са предимно бизнесмените от близките до границата градове - Гюргево и Букурещ. Те са привлечени от възможността да развиват бизнес у нас. По-ниските цени на имотите, в сравнение с тези в Румъния, както и по-добрите данъчни условия у нас са основните фактори, които правят страната ни (и в частност Русе) интересно място за такива вложения. В България корпоративният данък е от 10%, докато в Румъния е 16 процента. Трябва да признаем, че румънските граждани имат интерес не само към нашата страна. И Унгария отбеляза значителен ръст на цените в районите около границата в началото на годината. Нещо повече - румънците купуват къщи, настаняват се в тях и пътуват всеки ден до работните си места, твърдят унгарските медии.

Банките ли са истинските „виновници" за оживлението на пазара на имоти през последните години?

- Кредитната дейност на банките е един от основните стимули. Влияят обаче и други икономически фактори, които вече посочих. По¬ложителното развитие на вътрешното търсене е продиктувано от платежоспособността на населението.

Наблюдава ли се вече оформяне на вторичен пазар на ипотекирани жилища?

- Не. Процентът на „лошите кредити" е малък - в рамките на 2-3 процента. Трябва да се има обаче предвид и нещо друго - собственикът на апартамент, закупен с ипотечен кредит, може да реши да продаде жилището си не само когато не е способен да покрива задълженията си към кредитора. Напротив - сега в повечето случаи при подобни сделки той желае да закупи по-голям имот с парите от стария.

Знаете ли каква част от имотите се купуват със спекулативна цел - следваща препродажба?

- Трудно е да се определи какъв процент са тези случаи, но може да се каже, че тези сделки намаляват. Ръстът на цените се забавя, което прави този пазар по-малко интересен за рисковите спекулативни играчи.

Оправдана ли е динамиката на българския пазар на недвижими имоти?

- Интересът към покупка на имот е постоянно висок, което се вижда от непрестанния ръст на сделките. През последните две години той бе по 30%, като през миналата покупко-продажбите на недвижими имоти в България са малко над 311 хиляди. Друг показател, който потвърждава динамиката на пазара, е ръстът на цените. Данните на „Адрес" сочат, че за периода 1998-2006 г. средната цена на квадратен метър жилищна площ в София е нараснала от 216 евро на 654 евро за кв. м, което е ръст от 203 процента.

Докато има продавачи и купувачи и техните интереси се срещат, динамиката е оправдана. А предпоставки за развитието на пазара са основните макроикономически показатели - икономическият растеж, нарастване на доходите на населението, либерализирането на данъчните закони.

Какви са тенденциите в по-малките населени места?

- И в по-малките градове цените растат. Някъде това се случва с много силни темпове, което се дължи на сериозния интерес на инвеститорите и предприемачите към реализирането на проекти. Благоевград е с най-голямо покачване на цените през първите шест месеца на годината, в сравнение с предното полугодие. Средната цена на жилищата в града е 525 евро за кв. м и се доближава до тази в Пловдив. На второ място по поскъпване е Русе - с 21 %, като средната цена стигнала 506 евро за кв. метър. Плевен също отбелязва съществено повишение -18 на сто. От началото на годината се наблюдава засилен интерес към гарсониери и двустайни тухлени жилища в центъра на града. Със 17% са се увеличили цените и в Сливен, като средната в момента е 386 евро за кв. метър. Стара Загора, където през 2006-а цените се развиваха най-динамично, днес показва покачване от 14 процента.

Може ли с някаква точност да се прогнозира кога цените ще достигнат своя пик?

- Такава прогноза би била субективна. Мисля, че развитието на пазара трябва да се следи чрез икономическите показатели и тенденциите. При всички случаи обаче времето на големите скокове на цените е в миналото. Смятам, че пазарът има какво още да предложи на инвеститорите и клиентите. Прогнозите ни са, че до края на годината имотите ще продължават да поскъпват, като ръстът ще е в рамките на 10-15 процента. Очакваме да се повишат цените на луксоз¬ните имоти и на тези с доб¬ри характеристики като местоположение и качество на строителство.

Какъв е профилът на средностатистическия купувач на апартамент - като години, възраст, образование?

Най-продаваното жили ще от „Адрес" както през миналата година, така и през първото полугодие на тази е двустайният апартамент. Той съставлява 47% от всички сделки с жилищни имоти. Купувачите на двустайни апартаменти могат да се разделят на две групи. Първата са млади семейства с едно или две деца, които купуват жилището за собствено ползване. Най-често съпрузите, които са на възраст от 26 до 40 години, използват кредит и собствени средства. Втората група са хората на възраст над 50 години, които закупуват жилището си основно с лични средства. Вероятно те са продали по-голям апартамент и с част от парите са си купили новото жилище.

В другата група по интереси се нареждат тристайните апартаменти, които са с дял от 24 процента. Засилването на търсенето на такива апартаменти е характерна тенденция от началото на годината. Основната група купувачи за тях са семейства с едно или две деца. Съпрузите са на възраст от 31 до 35 години и пазаруват предимно на кредит.

Към гарсониерите интересът е по-малък и те имат 12% дял от продажбите. Към тях се насочват предимно несемейни млади хора на възраст до 35 години, като покупките се осъществяват основно с кредит.

Кой сегмент от пазара на имоти би донесъл най-голяма доходност на купувачите през следващите години?

- Определящ фактор за успеха на инвестицията е добрата преценка на възможностите и доходността. Ако имотът се купува с цел инвестиция - отдаване под наем, трябва да се има предвид локацията и да се отчете интересът на наемодателите. В Студентски град например имотите могат да се отдават доходно заради огромното търсене. Такъв пример може да се даде и с Благоевград, където също има много наематели студенти. Бизнес имотите са изключително интересни като инвестиция. Парцелите около магистралите, международните пътища, както и в периферията на големите градове ще стават все по-атрактивни.

От средата на миналата година районите с минерални извори привличат все повече предприемачи, което дава възможност за добро развитие на пазара на имоти. В момента пазарът на имоти в СПА районите като гр. Сандански, Троян, Великотърновско, Банско и Разлог е доста активен. Но универсален съвет за инвестиция в имоти не може да бъде даден -това е въпрос на свободни ресурси, срок на инвести¬цията и цели.