адрес
пл. Преображение 1
гр. Разлог 2760
тел. +359 747 80 501
факс +359 747 80 502
office@em-stroy.com
www.em-stroy.com
Новини
26.9.2007
Що е то имотен мениджмънт
Услугите по управлението на недвижима собственост бързо си пробиват път
Има ли случай, в който златното правило на трите М при недвижимите имоти - местоположение, местоположение и местоположение, не важи? Едва ли. И все пак, ако се степенуват факторите, които определят колко струва един имот, не на последно място ще бъде и начинът, по който той се управлява.
Независимо дали става дума за жилище, офис, хотел, фабрика или магазин, цената винаги е обвързана на първо място с качеството и на второ - с прихода от дадения актив. Но пък както качеството, така и приходите пряко зависят от това как се управлява имотът.
Голямото предлагане на нови жилища, масово изкупувани от чужденци, навлизането на големи чуждестранни компании, които използват бизнес имоти като офис, търговски или индустриални сгради, създадоха нуждата да бъдат предложени и професионални услуги, които да гарантират оптималната експлоатация на сградите. Така доста предприемачи и агенции за недвижими имоти направиха специализирани отдели, които да добавят тези услуги към продукта, който продават. Формираха се и самостоятелни фирми, които се занимават само с това, а напоследък към този пазар са привлечени и все повече чуждестранни компании. Последните примери включват световния гигант в обслужването на пазара на недвижимите имоти - Cushman & Wakefield, който ще управлява мол във Варна, и израелската Natoon Group, която работи във всички пазарни сегменти, включително жилищата.
Търсенето
обикновено нараства със зрелостта на пазара и по тази причина колкото по-зрял е местният имотен пазар, толкова по-високо е търсенето, казва Николас Йованидис, директор "Управление и поддръжка на недвижими имоти" в консултантската компания за недвижими имоти Colliers International Southeast Europe (интервю на стр. 52).
Навлизането на нови предприемачи, инвеститори, а и най-общо ползватели на недвижими имоти създава нуждата за нови продукти и услуги. Така например построяването на първите шопинг молове породи необходимостта от адекватния им мениджмънт, който трябва да комбинира интересите на многото и различни наематели и на посетителите. Случайно или не, но управителите на първите два мола, отворили врати в София миналата година, бяха чужденци.
"Ще има нови сгради с нови системи, при които повечето хора няма да имат необходимите познания, за да ги експлоатират", казва Михаил Бар-Деа, управител на Natoon Group (стр. 57)
"По-лесно е да работиш с международните наематели. Но местните също са готови за тази крачка, защото трябва да се концентрират на собствения си бизнес и ще възложат на подизпълнители необходимите им услуги", допълва той.
Причина за търсенето на услуги по управлението на офис площи е, че не е типично за световни компании като HP, Siemens или IBM да притежават например всичките си офиси, а още по-малко - да се занимават с текущата им поддръжка.
Йованидис от Colliers казва още, че в момента в България най-сериозната нужда от имотен мениджмънт идва от търговския и офисния сектор, но също и от ваканционните жилища.
Потвърждават го думите на Мартин Янев, управляващ директор на "Лагуна груп", фирма, която се занимава основно с управление на апартаменти в комплекси по морето, планинските курорти и в София: "Този вид услуги са най-популярни основно сред англичани. Англичаните купуват ваканционни имоти по-скоро като инвестиция, отколкото за лично ползване."
Услугите
На различните видове търсене отговарят и различни видове услуги. Николас Йованидис обяснява, че управлението на собствеността "е мултидисциплинарен бизнес, където видът на специфичните услуги зависи от типа управляван имот".
"За управляването на търговски обект са необходими повече специални маркетингови умения, докато промишлената собственост иска технически знания. Опитът в преговорите с туроператори е необходим за ваканционен комплекс, докато при офисите това няма да е от полза", казва още той.
При всички случаи собственикът реализира значителни икономии от мащаба, тъй като се възползва от вече създадената организация.
"Управлявайки голямо количество (ваканционни) имоти, мениджмънт компанията може да сключи договори с туроператори и да гарантира по-голямата заетост", смята Мартин Янев.
Големите туроператори не биха сключили договор за по-малко от 10 единици. Но по-важното е, че те "биха се наели да предлагат такива комплекси само в случай че всички апартаменти се управляват от една фирма за мениджмънт", казва Гергана Иванова, мениджър бизнес развитие на "Пропърти мениджмънт БГ", дружество от групата на агенцията Bulgarian Properties.
По отношение на ползите няма голяма разлика между жилищните и бизнес имотите. "Големите професионални компании за управление на имоти обикновено имат екипи от специалисти в сектора с широк опит в различни области, включително наемане, строителство, управление, счетоводство, маркетинг, координация на наемателите, правни, технически аспекти и проблеми по опазване на околната среда. Когато клиентите наемат такава компания, те получават автоматичен достъп до целия този опит заедно с необходимите ресурси и се възползват от значимите икономии от мащаба в същото време", казва Николас Йованидис.
Цените
за поддръжка на имотите варират според функциите и услугите, които се предлагат. "Две еднакви здания може да имат различни такси за поддръжка и управление и може да не предлагат едни и същи услуги, защото се използват за различни дейности", казва Бар Деа.
В бизнес сградите обикновено се събират отделно такси за поддръжка и за заплащане на консумативите. За плащанията за поддръжка има две основни практики, едната от които все още е нова за страната. Обичайният и по-разпространеният вариант е да се събират фиксирани такси.
Макар че е по-удобен от гледна точка на яснотата на разходите за години напред, понякога този метод може да предизвика недоволството на наемателите, ако сметките се определят по непрозрачен начин. Затова някои мениджъри прилагат т.нар. политика на отворената книга. При нея се прави прогноза за разходите, на базата на която се определя таксата и тя се разпределя между наемателите. Прогнозата е за определен период от време и включва и бюджет за бъдещи текущи или аварийни ремонти, подмяна на износени съоръжения и т.н. Разликата с фиксираната такса е, че при отворената книга цената може да варира за съответните периоди обикновено от по една година.
При ваканционните жилища собствениците плащат между 7 и 14 евро на квадратен метър на година, като сумата покрива и квадратурата на дела им в общите части на сградата. Тя е по-ниска в летните курорти и по-висока в зимните, където през активния сезон има по-високи разходи за отопление и електричество. Тази такса е задължителна и се отнася само за поддръжката на общите части.
Допълнително от 300 до 500 евро на година излиза мениджмънтът на самия имот по данни от "Лагуна" и "Пропърти мениджмънт БГ". Още 500-550 евро струва поддържането на имотите в готовност да посрещат наематели в туристическия сезон по морето, а с 20 на сто повече - в зимните курорти.
В курортите, където активното използване на жилищата е сезонно, таксите за управление и поддръжка излизат между 30 и 40% от брутните приходи от наем. В града делът им е по-нисък - 25-30%, но постижимата заетост е целогодишна.
Това е и причината според Мартин Янев доходността от отдаване под наем в столицата да е по-висока. Собствениците на апартаменти в София могат да получат по 6-7% чиста възвращаемост от наеми на година спрямо цената, на която са купили, при 4-5% в курортите.
Гергана Иванова от "Пропърти мениджмънт БГ" смята, че е възможна доходност от 5-8% по Черноморието, но винаги отделни имоти могат да надхвърлят тези стойности.
Независимо дали става дума за жилище, офис, хотел, фабрика или магазин, цената винаги е обвързана на първо място с качеството и на второ - с прихода от дадения актив. Но пък както качеството, така и приходите пряко зависят от това как се управлява имотът.
Голямото предлагане на нови жилища, масово изкупувани от чужденци, навлизането на големи чуждестранни компании, които използват бизнес имоти като офис, търговски или индустриални сгради, създадоха нуждата да бъдат предложени и професионални услуги, които да гарантират оптималната експлоатация на сградите. Така доста предприемачи и агенции за недвижими имоти направиха специализирани отдели, които да добавят тези услуги към продукта, който продават. Формираха се и самостоятелни фирми, които се занимават само с това, а напоследък към този пазар са привлечени и все повече чуждестранни компании. Последните примери включват световния гигант в обслужването на пазара на недвижимите имоти - Cushman & Wakefield, който ще управлява мол във Варна, и израелската Natoon Group, която работи във всички пазарни сегменти, включително жилищата.
Търсенето
обикновено нараства със зрелостта на пазара и по тази причина колкото по-зрял е местният имотен пазар, толкова по-високо е търсенето, казва Николас Йованидис, директор "Управление и поддръжка на недвижими имоти" в консултантската компания за недвижими имоти Colliers International Southeast Europe (интервю на стр. 52).
Навлизането на нови предприемачи, инвеститори, а и най-общо ползватели на недвижими имоти създава нуждата за нови продукти и услуги. Така например построяването на първите шопинг молове породи необходимостта от адекватния им мениджмънт, който трябва да комбинира интересите на многото и различни наематели и на посетителите. Случайно или не, но управителите на първите два мола, отворили врати в София миналата година, бяха чужденци.
"Ще има нови сгради с нови системи, при които повечето хора няма да имат необходимите познания, за да ги експлоатират", казва Михаил Бар-Деа, управител на Natoon Group (стр. 57)
"По-лесно е да работиш с международните наематели. Но местните също са готови за тази крачка, защото трябва да се концентрират на собствения си бизнес и ще възложат на подизпълнители необходимите им услуги", допълва той.
Причина за търсенето на услуги по управлението на офис площи е, че не е типично за световни компании като HP, Siemens или IBM да притежават например всичките си офиси, а още по-малко - да се занимават с текущата им поддръжка.
Йованидис от Colliers казва още, че в момента в България най-сериозната нужда от имотен мениджмънт идва от търговския и офисния сектор, но също и от ваканционните жилища.
Потвърждават го думите на Мартин Янев, управляващ директор на "Лагуна груп", фирма, която се занимава основно с управление на апартаменти в комплекси по морето, планинските курорти и в София: "Този вид услуги са най-популярни основно сред англичани. Англичаните купуват ваканционни имоти по-скоро като инвестиция, отколкото за лично ползване."
Услугите
На различните видове търсене отговарят и различни видове услуги. Николас Йованидис обяснява, че управлението на собствеността "е мултидисциплинарен бизнес, където видът на специфичните услуги зависи от типа управляван имот".
"За управляването на търговски обект са необходими повече специални маркетингови умения, докато промишлената собственост иска технически знания. Опитът в преговорите с туроператори е необходим за ваканционен комплекс, докато при офисите това няма да е от полза", казва още той.
При всички случаи собственикът реализира значителни икономии от мащаба, тъй като се възползва от вече създадената организация.
"Управлявайки голямо количество (ваканционни) имоти, мениджмънт компанията може да сключи договори с туроператори и да гарантира по-голямата заетост", смята Мартин Янев.
Големите туроператори не биха сключили договор за по-малко от 10 единици. Но по-важното е, че те "биха се наели да предлагат такива комплекси само в случай че всички апартаменти се управляват от една фирма за мениджмънт", казва Гергана Иванова, мениджър бизнес развитие на "Пропърти мениджмънт БГ", дружество от групата на агенцията Bulgarian Properties.
По отношение на ползите няма голяма разлика между жилищните и бизнес имотите. "Големите професионални компании за управление на имоти обикновено имат екипи от специалисти в сектора с широк опит в различни области, включително наемане, строителство, управление, счетоводство, маркетинг, координация на наемателите, правни, технически аспекти и проблеми по опазване на околната среда. Когато клиентите наемат такава компания, те получават автоматичен достъп до целия този опит заедно с необходимите ресурси и се възползват от значимите икономии от мащаба в същото време", казва Николас Йованидис.
Цените
за поддръжка на имотите варират според функциите и услугите, които се предлагат. "Две еднакви здания може да имат различни такси за поддръжка и управление и може да не предлагат едни и същи услуги, защото се използват за различни дейности", казва Бар Деа.
В бизнес сградите обикновено се събират отделно такси за поддръжка и за заплащане на консумативите. За плащанията за поддръжка има две основни практики, едната от които все още е нова за страната. Обичайният и по-разпространеният вариант е да се събират фиксирани такси.
Макар че е по-удобен от гледна точка на яснотата на разходите за години напред, понякога този метод може да предизвика недоволството на наемателите, ако сметките се определят по непрозрачен начин. Затова някои мениджъри прилагат т.нар. политика на отворената книга. При нея се прави прогноза за разходите, на базата на която се определя таксата и тя се разпределя между наемателите. Прогнозата е за определен период от време и включва и бюджет за бъдещи текущи или аварийни ремонти, подмяна на износени съоръжения и т.н. Разликата с фиксираната такса е, че при отворената книга цената може да варира за съответните периоди обикновено от по една година.
При ваканционните жилища собствениците плащат между 7 и 14 евро на квадратен метър на година, като сумата покрива и квадратурата на дела им в общите части на сградата. Тя е по-ниска в летните курорти и по-висока в зимните, където през активния сезон има по-високи разходи за отопление и електричество. Тази такса е задължителна и се отнася само за поддръжката на общите части.
Допълнително от 300 до 500 евро на година излиза мениджмънтът на самия имот по данни от "Лагуна" и "Пропърти мениджмънт БГ". Още 500-550 евро струва поддържането на имотите в готовност да посрещат наематели в туристическия сезон по морето, а с 20 на сто повече - в зимните курорти.
В курортите, където активното използване на жилищата е сезонно, таксите за управление и поддръжка излизат между 30 и 40% от брутните приходи от наем. В града делът им е по-нисък - 25-30%, но постижимата заетост е целогодишна.
Това е и причината според Мартин Янев доходността от отдаване под наем в столицата да е по-висока. Собствениците на апартаменти в София могат да получат по 6-7% чиста възвращаемост от наеми на година спрямо цената, на която са купили, при 4-5% в курортите.
Гергана Иванова от "Пропърти мениджмънт БГ" смята, че е възможна доходност от 5-8% по Черноморието, но винаги отделни имоти могат да надхвърлят тези стойности.
Автор: Деян ТОДОРОВ, бр. 9/септември 2007 г.
Последни новини:
» Microsoft излетя през прозореца
» Дубай купи още 17% от скандинавския борсов оператор ОМХ
» В период от 5 до 10 години единствените сгради, разрешени за строеж в Европа, ще бъдат „зелените”
» Програма за 5 октомври – Ден на град Банско
» Започва подпомагане по проект “Красива България” за 2008 г. за Банско
» Съветват инвеститорите да влагат в недвижими имоти в България и Турция
» Въвеждат еврокодове в сторителството
» Търговските площи: най-стабилният сегмент на бизнес имотите у нас